گروه راه و مسکن: به اعتقاد «وحید شقاقی شهری»- اقتصاددان؛ در سال‌های اخیر فقدان نقشه توسعه متوازن در کشور، عدم سرمایه‌گذاری در تولید مسکن و عدم کنترل تورم اقتصادی سه عاملی است که منجر به بروز بحران مسکن برای شهروندان به خصوص اقشار آسیب‌پذیر شده است. او در گفت‌وگو با خبرنگار «تجارت آنلاین» می‌گوید: شرایط بازار مسکن به گونه ای شده که قیمت مسکن با درآمد شهروندان همخوانی ندارد و موجب شده تا خرید خانه حداقل آرزوی 70 درصد جمعیت ایران باشد. این کارشناس اقتصادی با بیان اینکه با منابع دولتی و ورود دولت به این حیطه، شکاف میان عرضه و تقاضای مسکن پُر نمی‌شود.، معتقد است: مسیر دولت ها در بحران زدایی از بازار مسکن اشتباه بوده و به جای فراهم نمودن شرایط تولید مسکن، خود به حوزه ساخت و ساز ورود کرده‌اند. آنچه می‌خوانید ماحصل گفت‌وگوی خبرنگار روزنامه «تجارت» با «وحید شقاقی شهری»- اقتصاددان است.
در سال‌های اخیر، خرید و حتی اجاره مسکن برای بسیاری از اقشار جامعه به معضلی سخت و حتی گاهی رویا تبدیل شده است. چرا کار به اینجا کشید؟
سه عامل در بحرانی شدن بازار مسکن دخیل است. اولا فقدان نقشه توسعه متوازن در کشور است چراکه ایران سرزمین پهناوری است و توسعه آن بر حسب یک نقشه متوازن نیست؛ اکنون یک هفتم جمعیت ایران در تهران است و چون نقشه متوازنی برای توسعه کشور وجود ندارد و شهرسازی بر اساس آمایش سرزمین صورت نمی‌گیرد موجب شد تا یک بخش هایی از کشور توسعه پیدا کند و جمعیت کشور به همان نقطه سرازیر شود در حالی که کلانشهرها هم ظرفیت محدودی برای پذیرش جمعیت و توسعه دارند . این امر موجب شد که روستاها خالی از سکنه و شهر ها از جمعیت لبریز شود. برای جبران این معضل به اشتباه شهرهای اقماری ساخته شد اما چون جمعیت پذیری برمبنای نقشه توسعه متوازن نبود هجوم جمعیت به بخش های خاصی از کشور موجب افزایش تورم در بخش مسکن شد. ثانیا در سال‌های اخیر سرمایه گذاری کافی در بخش مسکن صورت نگرفت به عنوان نمونه با توجه به جمعیت کشور میانگین نیاز سالانه کشور به مسکن سالی 1 میلیون واحد مسکونی است که با عدم سرمایه گذاری شاید نیمی از این نیاز هم ساخته نشد و یک شکاف عمین در سرمایه گذاری در این بازار صورت گرفت. ثالثا عدم کنترل و مهار تورم در اقتصاد کشور موجب گرانی دارایی ها از جمله مسکن شد. تورم اثر ویژه‌ای بر مسکن گذاشت بطوری که میانگین تورم 20 درصد 50 سال اخیر موجب رشد قیمت تولید مسکن شد و از آنجایی که مسکن یک کالای سرمایه ای است نقدینگی به این بازار جذب شد و موجب گرانی بازار مسکن در چند سال اخیر شد. بنابراین فقدان نقشه توسعه متوازن در کشور، عدم سرمایه گذاری در تولید مسکن و عدم کنترل تورم اقتصادی در کشور سه عاملی بود که دست به دست هم دادند تا قیمت مسکن با درآمد شهروندان همخوانی نداشته باشد و موجب شد تا خرید خانه حداقل آرزوی 70 درصد جمعیت ایران باشد.
سال‌هاست که دولت‌های مختلف طرح‌های حمایتی را با عنوان‌های متفاوتی مانند مسکن مهر، اجتماعی یا حالا هم ملی اجرایی کردند ولی هیچ‌کدام مردم را خانه‌دار نکردند. اصلا می‌توان انتظار داشت چالش مسکن با چنین طرح‌هایی حل شود؟
خیر. وظیفه دولت ساخت مسکن نیست؛ اشتباه دولت ها در بازار مسکن ورود به حوزه ساخت و ساز است. وظیفه دولت فراهم کردن شرایط مقرون به صرفه برای سرمایه گذاری بخش خصوصی در این بازار است. دولت باید شرایط را به نحوی فراهم کند که اولا هزینه ساخت مسکن کاهش پیداکند دوما جذابت سرمایه گذاری را برای ورود به حوزه ساخت و تولید مسکن فراهم شود و سوما با فراهم اورن شرایط به توسعه متوازن زیر ساخت‌ها بر اساس آمایش سرزمینی کشور بپردازد. در پروژه مسکن مهر احمی نژاد که دولت به طور مستقیم به ساخت مسکن ورود کرد، مسکن‌هایی در دل بیابان بدون خدمات زیربنایی و رفاهی ساخته شد که نه تنها نیاز کشور به مسکن را رفع نکرد بلکه خود یک چالش اقتصادی و اجتماعی شد. همچنین مسکن اجتماعی دولت روحانی که در حد شعار باقی ماند و 10 سال این شعار وقت کشور را هم تلف کرد. مسیر دولت ها در بحران زدایی از بازار مسکن اشتباه بوده و به جای فراهم نمودن شرایط تولید مسکن، خود به حوزه ساخت و ساز ورود می‌کند.
ورود دولت سیزدهم به حوزه مسکن نیز می‌تواند کمی از بحران بازار مسکن را درمان کند؟
خیر- ورود دولت سیزدهم نیز به تولید مسکن اشتباه است، دولت باید تنها با فراهم نمودن الزامات و شرایط، ساخت مسکن را به بخش خصوصی واگذار کند و اگر قرار است در این پهنه سرزمینی و فضاهای خالی از سکنه شهرهای جدید ایجاد کند باید تنها امکانات و زیرساخت های متعادل با شهرها در آن منطقه را فراهم اورد. من معتقدم با منابع دولتی و ورود دولت به حیطه ساخت و ساز مسکن، شکاف میان عرضه و تقاضای مسکن پُر نمی‌شود. وظیفه دولت‌ها فراهم نمودن الزامات و مهیا شدن زیر ساخت‌های تولید مسکن است، دولت باید زیر ساخت های شهر نشینی را در پهنه سرزمینی توسعه دهد؛ همچنین دولت می‌تواند زمین به قیمت مناسب و وام های کم بهره در اختیار سازندگان قرار دهد تا مسکن مورد نیاز کشور تامین شود.مسکن با اقتصاد دستوری دولت از بحران خارج نمی‌شود از آنجایی که هزینه ساخت و تولید مسکن در ایران بالاست و میزان بهره وردی در آن پایین است باید دولت با واردات تکنولوژی ساخت به میزان قابل توجهی زمان و هزینه ساخت خانه را کاهش دهد.
چرا شما مخالف ورود مستقیم دولت به بازار مسکن هستید؟
تجربه نشان داده است که هرجا که دولت ورود کند میزان بهره وری کاهش می‌یابد. یک ضرب‌المثل هست که می‌گوید اگر یک صحرایی از شن را به دولت تحویل دهند بعد از چند سال شن هم نایاب می‌شود. این نگرش بخش خصوصی است که با سرمایه گذاری مستقیم و واردات تکنولوژی ساخت مسکن، بهره وری را ارتقا می‌دهد؛ عجیب است که چرا با وجود تجربه گذشته در مسکن مهر همچنان دولت ها اصرار به ورود در حوزه تولید دارند.
دولت اصرار دارد مساله سرمایه‌ای شدن مسکن را از روش‌های دیگری مانند طرح مالیات بر عایدی سرمایه یا مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی حل کند. این روش‌ها می‌توانند اثربخش باشند؟
این روش هم کاملا اشتباه است. دولت به جای دنبال کردن سیاست‌های ایجابی، تشویقی و حمایتی به دنبال وقت تلف کردن در سیاست‌های قهری و سلبی است. البته نه اینکه سیاست سلبی نباشد بلکه اولویت سیاست‌های ایجابی باشد به این معنا که دولت بجای تشویق بخش خصوصی به ساخت و تولید مسکن با سیاست های بگیر و ببند سلبی مانند مالیات بر عایدی سرمایه و ثروت آنها را دلسرد می‌کند.
البته شاید اجرای این طرح ها در مقطع کوتاهی جواب دهد اما این سیاست‌های تهدیدی خود موجب فراری دادن سرمایه های حداقلی از بازار مسکن است چرا که با دریافت مالیات، حاشیه سود سرمایه گذار کم می‌شود و گاهی موجب شکل‌گیری بازار غیر رسمی می‌شود. بنابراین دولت باید در تمام حوزه های اقتصادی در گام آخر از سیاست های بگیر و بند سلبی استفاده کند.
علی‌رغم عدم انتشار آمار رسمی از بازار مسکن؛ اخیرا وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده که قیمت مسکن در کشور 30 درصد کاهش داشته؛ این اعداد و ارقم چقدر صحت دارد؟
در حال حاضر نه تنها مسکن بلکه تمام بازارها در رکود به سر می‌برد؛ ممکن است اندک معاملات مسکنی که در این رکود شکل گرفته باشد با تخیف های 10 تا15 درصدی باشد اما این تخفیف ها در رکود بازار به معنای کاهش کلی قیمت ها در بازار مسکن نیست. کاهش قیمتی که مد نظر مسئولان است نشانه ای از تخفیفات اندک معاملات ملکی بنابر ضرورت مالک در رکود بازار مسکن است. شواهد میدانی من نشان از کاهش قیمت مسکن ندارد.
پیش بینی شما از بازار مسکن در آینده؟
من معتقدم بازار مسکن در آرامش قبل از طوفان به سر می‌برد و متاسفانه اگر در ماه های اینده یک شوک اقتصادی به این بازار برسد دوباره شاهد خروج از رکود و واقعی شدن قیمت ها باشیم. بنابراین دولت باید اندیشه خود را تغییر دهد تا زمانی که از تصدی گری مسکن خارج نشود و سیاست های تشویقی و حمایتی در تولید مسکن جایگزین سیاست های سلبی نشود همچنین تا زمانی که پهنه سرزمینی کشور بر اساس نقشه توسعه متوازن شکل نگیرد بازار مسکن از بحران خارج نمی‌شود. سیاست کلان دولت باید آبادانی متوازن کل کشور باشد، متاسفانه پهنه یک میلیون و 600 هزار کیلومتر ایران را رها کردیم و تنها در کلانشهرهایی مثل تهران که دیگر ظرفیت جمعیت پذیری ندارد به توسعه و ساخت مسکن میپردازیم.
